Nhiều người khi chuẩn bị mua nhà thường hỏi trước: ngân hàng có thể cho mình vay tối đa bao nhiêu? Câu hỏi đó không sai, nhưng chưa đủ. Điều quan trọng hơn là sau khi vay, mỗi tháng bạn có trả được nợ mà vẫn duy trì sinh hoạt, tiết kiệm và quỹ dự phòng hay không.
Mức vay mua nhà an toàn không có một con số cố định cho tất cả mọi người. Hai gia đình cùng thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng có thể chịu được hai mức vay rất khác nhau, vì chi phí sinh hoạt, số người phụ thuộc, khoản nợ hiện có và độ ổn định thu nhập không giống nhau.
Mức vay an toàn không chỉ phụ thuộc vào giá nhà
Khi mua nhà, bạn sẽ gặp các tỷ lệ như vay 50 phần trăm, 70 phần trăm hoặc 80 phần trăm giá trị căn nhà. Đây là tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, thường được gọi là LTV. Tỷ lệ này giúp biết bạn cần chuẩn bị bao nhiêu vốn tự có và ngân hàng đang tài trợ bao nhiêu phần giá trị nhà.
Tuy vậy, LTV chỉ nói về cấu trúc khoản vay, không nói đầy đủ về khả năng trả nợ. Một khoản vay 60 phần trăm giá trị nhà vẫn có thể quá sức nếu thu nhập không đủ ổn định. Ngược lại, một người vay tỷ lệ cao hơn nhưng có dòng tiền tốt, ít nợ khác và quỹ dự phòng vững có thể kiểm soát khoản vay tốt hơn.
Dòng tiền hằng tháng mới là yếu tố quyết định
Khoản vay mua nhà thường kéo dài 15 đến 25 năm. Vì vậy, mức an toàn nên được nhìn qua số tiền phải trả mỗi tháng, không chỉ qua tổng số tiền vay. Bạn cần biết khoản trả tháng đầu là bao nhiêu, sau thời gian ưu đãi lãi suất sẽ tăng lên mức nào, và số tiền còn lại sau khi trả nợ có đủ cho cuộc sống thường ngày không.
Nếu chỉ tính theo lãi suất ưu đãi ban đầu, kế hoạch vay có thể nhìn khá nhẹ. Nhưng khi lãi suất chuyển sang thả nổi, khoản trả hằng tháng có thể tăng đáng kể. Đây là lý do trước khi quyết định, bạn nên thử cả kịch bản lãi suất cao hơn mức hiện tại.
DTI là gì và vì sao nên dùng khi tính khả năng vay mua nhà
DTI là tỷ lệ giữa tổng tiền trả nợ hằng tháng và thu nhập hằng tháng. Với người mua nhà, DTI giúp trả lời câu hỏi: tiền trả ngân hàng đang chiếm bao nhiêu phần thu nhập của bạn.
Cách tính cơ bản là lấy tổng tiền trả nợ mỗi tháng chia cho tổng thu nhập thực nhận mỗi tháng. Nếu bạn đang có khoản vay tiêu dùng, trả góp xe hoặc dư nợ thẻ tín dụng phải trả đều hằng tháng, các khoản đó cũng nên được cộng vào phần trả nợ.
Ngưỡng DTI tham khảo
Với tài chính cá nhân, DTI dưới 35 phần trăm thường là vùng tương đối an toàn. Từ 35 đến 40 phần trăm vẫn có thể cân nhắc nếu thu nhập ổn định và chi phí sinh hoạt không quá cao. Từ 40 đến 45 phần trăm bắt đầu tạo áp lực rõ hơn. Trên 45 phần trăm, bạn nên xem lại khoản vay, thời hạn vay hoặc kế hoạch mua nhà.
Ngưỡng này không phải cam kết ngân hàng sẽ duyệt hoặc từ chối khoản vay. Nó là một cách tự kiểm tra trước, để bạn không bước vào khoản vay dài hạn chỉ vì thấy số tiền trả tháng đầu còn chịu được.
Thu nhập bao nhiêu thì nên vay bao nhiêu?
Không nên lấy thu nhập nhân với một con số cố định để ra mức vay tối đa. Cách thực tế hơn là bắt đầu từ khoản trả hằng tháng bạn có thể chịu được, sau đó mới quy đổi ngược ra số tiền vay phù hợp theo lãi suất và thời hạn.
Ví dụ, nếu thu nhập thực nhận của gia đình là 50 triệu đồng mỗi tháng, mức trả nợ an toàn ở ngưỡng 35 phần trăm là khoảng 17,5 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng nếu gia đình đã có khoản nợ khác 5 triệu đồng mỗi tháng, phần còn lại dành cho vay mua nhà chỉ nên quanh 12,5 triệu đồng nếu vẫn muốn giữ DTI ở mức an toàn.
Trong thực tế, cùng một khoản trả hằng tháng có thể tương ứng với số tiền vay khác nhau tùy lãi suất và thời hạn. Vay dài hơn giúp khoản trả tháng thấp hơn, nhưng tổng lãi thường cao hơn. Vay ngắn hơn tiết kiệm lãi hơn, nhưng áp lực dòng tiền lớn hơn.
Với thu nhập ổn định
Nếu bạn có thu nhập đều, hợp đồng lao động rõ ràng, ít biến động và còn dư địa tiết kiệm sau khi trả nợ, mức vay có thể linh hoạt hơn. Dù vậy, vẫn nên duy trì quỹ dự phòng tối thiểu 3 đến 6 tháng chi phí cố định, gồm cả tiền trả nợ ngân hàng.
Với thu nhập biến động
Nếu thu nhập đến từ kinh doanh, làm tự do, hoa hồng hoặc thưởng không cố định, nên dùng mức thu nhập trung bình 6 đến 12 tháng thay vì tháng cao nhất. Trong trường hợp này, ngưỡng an toàn nên thấp hơn, vì rủi ro giảm thu nhập thường đến đúng lúc khoản vay vẫn phải trả đều.
Những khoản dễ bị bỏ quên khi tính khả năng vay
Khoản trả góp không phải chi phí duy nhất khi mua nhà. Người mua còn cần chuẩn bị thuế, phí công chứng, phí đăng ký, nội thất, sửa chữa, phí quản lý, chi phí chuyển nhà và các khoản phát sinh ban đầu. Nếu dồn toàn bộ tiền mặt vào vốn tự có, bạn có thể thiếu đệm sau khi nhận nhà.
Một điểm khác dễ bị bỏ qua là chi phí gia đình có thể tăng theo thời gian. Khi có con, đổi việc, chuyển nơi ở hoặc hỗ trợ người thân, dòng tiền sẽ khác hiện tại. Vì vậy, mức vay an toàn nên còn dư địa cho các thay đổi đó, thay vì vừa khít với thu nhập ở thời điểm ký hợp đồng.
Cách tự kiểm tra khoản vay có an toàn không
Trước khi đi đến quyết định, bạn có thể kiểm tra theo ba bước đơn giản.
Bước 1: Tính khoản trả tháng đầu và sau ưu đãi
Đầu tiên, hãy tính số tiền trả hằng tháng theo giá nhà, vốn tự có, lãi suất và thời hạn vay. Nếu khoản vay có lãi suất ưu đãi, cần xem cả giai đoạn sau ưu đãi. Bạn có thể dùng công cụ tính khoản trả góp mua nhà để xem lịch trả nợ và tổng lãi dự kiến.
Bước 2: So với thu nhập thực nhận
Tiếp theo, hãy so khoản trả nợ với thu nhập thực nhận, không phải lương gross hay doanh thu. Nếu bạn muốn tính nhanh DTI, chi phí sinh hoạt và quỹ dự phòng, hãy dùng công cụ tính khả năng vay mua nhà để kiểm tra mức vay phù hợp hơn với dòng tiền cá nhân.
Bước 3: Thử kịch bản xấu hơn
Cuối cùng, hãy thử các tình huống không thuận lợi: lãi suất tăng, thu nhập giảm, có thêm chi phí gia đình hoặc phát sinh sửa chữa nhà. Nếu kế hoạch vẫn chịu được những kịch bản này, khoản vay có nền tảng an toàn hơn.
Khi nào nên giảm khoản vay hoặc lùi kế hoạch mua nhà?
Bạn nên cân nhắc giảm khoản vay nếu sau khi trả nợ, số tiền còn lại không đủ cho sinh hoạt cơ bản và tiết kiệm tối thiểu. Một dấu hiệu khác là bạn phải dùng gần hết tiền mặt cho vốn tự có và không còn quỹ dự phòng.
Nếu khoản trả nợ chỉ an toàn trong giai đoạn lãi suất ưu đãi, kế hoạch cũng cần được xem lại. Khi đó, bạn có thể tăng vốn tự có, chọn căn nhà vừa ngân sách hơn, kéo dài thời gian chuẩn bị hoặc so sánh thêm phương án thuê nhà trong vài năm trước khi mua. Với những người còn phân vân giữa mua và thuê, công cụ so sánh mua nhà hay thuê nhà có thể giúp nhìn rõ hơn tài sản ròng theo thời gian.
Kết luận
Vay mua nhà bao nhiêu là an toàn không nên được trả lời bằng một tỷ lệ duy nhất. Mức vay hợp lý là mức mà sau khi trả nợ, bạn vẫn còn đủ tiền sống, có quỹ dự phòng và không phụ thuộc vào kịch bản quá lạc quan về thu nhập hoặc lãi suất.
Trước khi hỏi ngân hàng có thể duyệt bao nhiêu, hãy tự kiểm tra khoản vay đó có vừa với dòng tiền của bạn không. Một quyết định mua nhà tốt không chỉ là mua được căn nhà mong muốn, mà còn là giữ được sự ổn định tài chính sau khi mua.
