Một gói vay mua nhà có lãi suất thấp trong năm đầu chưa chắc là khoản vay rẻ. Điều cần nhìn kỹ hơn là lãi suất đó cố định trong bao lâu, sau đó được điều chỉnh thế nào và khoản trả hằng tháng có còn nằm trong khả năng chịu đựng của gia đình hay không.
Hai khái niệm thường gặp nhất là lãi suất cố định và lãi suất thả nổi. Nếu hiểu nhầm hai loại lãi suất này, người vay dễ đánh giá sai tổng chi phí vay và rủi ro dòng tiền sau thời gian ưu đãi.
Lãi suất cố định là gì?
Lãi suất cố định là mức lãi được giữ nguyên trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận. Khoảng thời gian này có thể là vài tháng, một năm, ba năm hoặc dài hơn tùy sản phẩm vay.
Trong giai đoạn cố định, người vay dễ dự đoán khoản trả hằng tháng hơn. Đây là điểm rất quan trọng với những gia đình mới mua nhà, vì ngoài tiền vay còn có nhiều khoản chi khác như nội thất, phí quản lý, sửa chữa và quỹ dự phòng.
Ưu điểm của lãi suất cố định
Ưu điểm lớn nhất là tính ổn định. Bạn biết gần đúng mình cần chuẩn bị bao nhiêu tiền mỗi tháng trong giai đoạn đầu. Điều này giúp việc lập ngân sách rõ ràng hơn, nhất là khi thu nhập chưa có nhiều dư địa.
Lãi suất cố định cũng giúp người vay giảm căng thẳng khi thị trường biến động. Nếu lãi suất bên ngoài tăng trong thời gian cố định, khoản vay của bạn chưa bị ảnh hưởng ngay.
Điểm cần chú ý
Lãi suất cố định thường chỉ áp dụng trong một giai đoạn, không phải toàn bộ thời hạn vay. Sau khi hết ưu đãi hoặc hết kỳ cố định, khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi. Đây là đoạn mà nhiều người tính thiếu.
Lãi suất thả nổi là gì?
Lãi suất thả nổi là mức lãi có thể thay đổi theo từng kỳ điều chỉnh. Công thức thường gặp là lãi suất tham chiếu cộng với một biên độ cố định. Khi lãi suất tham chiếu thay đổi, lãi suất vay cũng thay đổi theo.
Với lãi suất thả nổi, khoản trả hằng tháng có thể tăng hoặc giảm. Nếu thị trường lãi suất giảm, người vay có thể hưởng lợi. Nhưng nếu lãi suất tăng, áp lực trả nợ cũng tăng.
Rủi ro không nằm ở tên gọi
Lãi suất thả nổi không xấu. Vấn đề là người vay có chuẩn bị cho biến động hay không. Nếu chỉ lấy mức lãi suất ưu đãi để tính khả năng vay, bạn có thể đánh giá khoản vay thấp hơn thực tế.
Một cách cẩn trọng là mô phỏng thêm kịch bản lãi suất cao hơn mức hiện tại. Nếu khoản trả vẫn trong ngưỡng an toàn, khoản vay có biên chịu đựng tốt hơn.
So sánh lãi suất cố định và thả nổi
Lãi suất cố định phù hợp với người ưu tiên sự chắc chắn trong giai đoạn đầu. Lãi suất thả nổi phù hợp hơn với người có dòng tiền linh hoạt, quỹ dự phòng tốt và chấp nhận biến động.
Điểm cần so sánh không chỉ là mức lãi suất ban đầu. Bạn nên xem cả thời gian ưu đãi, biên độ sau ưu đãi, kỳ điều chỉnh lãi suất, cách tính trên dư nợ và phí nếu trả nợ trước hạn.
Cách kiểm tra một gói vay trước khi ký
Trước khi chọn gói lãi suất, hãy yêu cầu hoặc tự lập bảng trả nợ cho ít nhất ba kịch bản: lãi suất ưu đãi, lãi suất sau ưu đãi theo dự kiến và lãi suất cao hơn dự kiến. Cách này giúp bạn thấy khoản vay có còn phù hợp nếu thị trường không đi theo hướng thuận lợi.
Nhìn vào khoản trả sau ưu đãi
Năm đầu trả nhẹ có thể tạo cảm giác an toàn. Nhưng nếu khoản trả tăng mạnh sau ưu đãi, gia đình cần có kế hoạch từ trước. Đừng dùng toàn bộ phần dư thu nhập hiện tại để vay, vì cuộc sống luôn có khoản phát sinh.
Kiểm tra tỷ lệ trả nợ trên thu nhập
Một khoản vay nên được nhìn cùng thu nhập ổn định, chi phí sinh hoạt, người phụ thuộc và quỹ dự phòng. Bạn có thể tham khảo thêm bài vay mua nhà bao nhiêu là an toàn để đặt khoản vay vào bức tranh dòng tiền đầy đủ hơn.
Để tự kiểm tra, hãy dùng công cụ tính lãi vay mua nhà và thử thay đổi lãi suất sau ưu đãi. Nếu chỉ cần so sánh cách trả nợ, bạn có thể dùng thêm công cụ tính lãi vay trả góp.
