Công cụ tính lãi vay mua nhà

Công cụ sử dụng phương pháp dư nợ giảm dần:

Gốc hàng tháng = Tổng vay / (Số năm x 12)

Lãi tháng N = Dư nợ đầu kỳ x (Lãi suất năm / 12)

Tiền gốc trả mỗi tháng là con số cố định trong suốt kỳ vay. Tiền lãi giảm dần mỗi tháng vì dư nợ thu hẹp. Do đó, tổng tiền trả (gốc + lãi) cũng giảm dần — tháng đầu trả nhiều nhất, tháng cuối trả ít nhất.

Ân hạn nợ gốc: trong giai đoạn này (thường 6–24 tháng) bạn chỉ trả lãi, chưa trả gốc. Dư nợ giữ nguyên, kỳ vay thực tế kéo dài thêm tương ứng, và tổng lãi cả vòng đời cao hơn.

Miễn lãi đầu kỳ: chính sách từ chủ đầu tư — trong một số kỳ đầu bạn chỉ cần trả gốc, không tính lãi. Hai điều khoản này độc lập nhau và có thể áp dụng cùng lúc. Công cụ tính riêng từng loại và hiển thị tác động lên tổng chi phí.

Xét theo tỷ lệ vay/giá trị bất động sản (LTV): dưới 70% là mức an toàn, 70–80% vẫn trong hạn mức phổ biến của ngân hàng nhưng cần cân nhắc kỹ, trên 80% hầu hết ngân hàng sẽ từ chối hoặc yêu cầu thêm tài sản đảm bảo.

Xét theo tỷ lệ trả nợ/thu nhập (DTI) — quan trọng hơn LTV vì phản ánh đúng khả năng chi trả hàng tháng: DTI ≤35% là mức an toàn, 35–40% là vừa sức (còn dư địa nhưng không nhiều), 40–45% là rủi ro — ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo, trên 45% nên xem lại kế hoạch vay. Nhập thu nhập, chi tiêu và nợ khác vào tab Khả năng vay để công cụ tính đúng DTI và gợi ý mức vay tối đa theo 3 ngưỡng này.

Sau khi hết ưu đãi (thường 12–36 tháng đầu), lãi suất chuyển sang thả nổi — thông thường cao hơn 2–4%/năm so với giai đoạn ưu đãi. Mức tăng này khiến khoản trả tháng tăng đáng kể.

Ví dụ: khoản vay 2 tỷ trong 20 năm, lãi tăng từ 7,5% lên 10,5% có thể khiến khoản trả tháng tăng thêm 3–4 triệu đồng. Nhập cả hai mức lãi suất vào công cụ để thấy rõ sự chênh lệch trước khi ký hợp đồng.

Rất có lợi — mỗi đồng trả thêm vào gốc sẽ giảm dư nợ, từ đó giảm lãi tính trên dư nợ đó ở tất cả các kỳ còn lại. Càng trả sớm thì tiết kiệm càng nhiều.

Lưu ý: nhiều ngân hàng áp phí tất toán trước hạn 1–3% trong 1–3 năm đầu. Kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi thực hiện, và dùng tính năng mô phỏng trong tab Bảng trả góp để so sánh lợi ích thực tế.

Thời hạn dài (20–25 năm) giúp giảm khoản trả hàng tháng, phù hợp khi dòng tiền còn hạn chế. Tuy nhiên tổng lãi phải trả sẽ cao hơn đáng kể. Thời hạn ngắn (10–15 năm) giúp tiết kiệm lãi nhưng áp lực hàng tháng lớn hơn.

Tab Phương án vay trong công cụ so sánh song song 4 kịch bản thời hạn — bao gồm một phương án tùy chỉnh — để bạn thấy ngay sự đánh đổi giữa khoản trả tháng và tổng chi phí vay.

Cả hai đều dùng tiền trả thêm để giảm dư nợ gốc ngay lập tức, khác nhau ở cách phân bổ cho các kỳ sau đó:

Miễn gốc kỳ tiếp: số tiền trả thêm "mua trước" một số tháng miễn trả gốc (chỉ trả lãi trên dư nợ đã giảm), sau đó lịch trả trở lại bình thường — thời hạn vay không đổi, nhưng khoản trả một số tháng tới thấp hơn hẳn. Phù hợp khi bạn cần giảm áp lực dòng tiền ngắn hạn.

Rút ngắn thời gian vay: dư nợ giảm ngay, các kỳ tiếp theo vẫn trả gốc cố định + lãi trên dư nợ mới như bình thường — khoản trả hàng tháng không đổi, nhưng kỳ vay kết thúc sớm hơn. Đây là cách tiết kiệm tổng lãi nhiều hơn nếu bạn không cần giảm khoản trả tháng ngay.

Chọn chế độ ở góc trên bảng trả góp trước khi nhập số tiền trả thêm — chế độ áp dụng chung cho toàn bộ các lần tất toán trong bảng.

Có — tính năng Đổi lãi suất trong bảng trả góp cho phép đặt một mức lãi suất mới bắt đầu từ bất kỳ kỳ nào, độc lập với tất toán sớm. Bấm nút tuỳ chọn ở kỳ muốn thay đổi, chọn "Đổi lãi suất" và nhập mức lãi mới — mức này áp dụng từ kỳ đó cho đến hết vòng đời vay, hoặc đến kỳ có thay đổi lãi suất tiếp theo nếu bạn đặt thêm nhiều mốc.

Đây là cách thực tế nhất để mô phỏng lãi suất thả nổi biến động theo thị trường (ví dụ: sau 2 năm lãi tăng thêm 1,5%, sau 4 năm giảm lại 0,5%) thay vì chỉ giả định một mức lãi cố định suốt kỳ vay.

Tuỳ thời gian nắm giữ và tốc độ tăng giá bất động sản so với lợi nhuận đầu tư thay thế. Bật So sánh với thuê nhà ở form nhập liệu, công cụ giả định: người mua dùng vốn tự có để trả trước, người thuê giữ nguyên số tiền đó và đem đầu tư sinh lời, đồng thời phần chênh lệch hàng tháng giữa "trả góp mua nhà" và "tiền thuê" cũng được đầu tư tiếp.

Tab Mua vs Thuê so sánh tài sản ròng hai bên theo từng năm (giá trị bất động sản trừ dư nợ, so với vốn đầu tư cộng dồn) và chỉ ra điểm hoà vốn — năm mà tài sản ròng người mua vượt người thuê. Thông thường mua nhà có lợi hơn khi nắm giữ dài hạn và bất động sản tăng giá đều; thuê nhà có lợi hơn nếu lãi suất đầu tư thay thế cao hơn đáng kể tốc độ tăng giá nhà. Kết quả chưa tính chi phí giao dịch, thuế, bảo hiểm và bảo trì bất động sản.

Ngoài vốn tự có và khoản vay, người mua thường phải trả thêm: thuế trước bạ (0,5% giá trị bất động sản, cố định theo luật), phí công chứng hợp đồng, phí đăng ký biến động đất (~0,1–0,15% giá trị hợp đồng), phí thẩm định hồ sơ vay (0,1–0,3% khoản vay), bảo hiểm tài sản thế chấp (ngân hàng thường yêu cầu), phí môi giới nếu mua qua sàn (1–2% giá trị nhà), và chi phí sửa chữa/nội thất nếu cần hoàn thiện thêm.

Bảng Chi phí phát sinh khi mua bất động sản ở tab Tổng quan liệt kê chi tiết từng khoản kèm cơ sở tính, giúp bạn ước tính tổng tiền mặt cần chuẩn bị thêm — thường dao động vài phần trăm đến hơn chục phần trăm giá trị nhà tuỳ có mua qua môi giới và mức độ cần sửa chữa hay không.

Vào tab Khả năng vay, nhập thu nhập hàng tháng, chi phí sinh hoạt, khoản trả nợ khác (xe, tín dụng tiêu dùng…) và quỹ dự phòng hiện có. Công cụ tính tỷ lệ DTI của khoản vay đang nhập, số tiền còn lại sau khi trả nợ và chi tiêu, quỹ dự phòng đủ dùng bao nhiêu tháng (khuyến nghị tối thiểu 3–6 tháng chi phí cố định), đồng thời gợi ý mức vay tối đa theo 3 ngưỡng An toàn (DTI ≤35%) — Vừa sức (≤40%) — Rủi ro (≤45%) dựa trên đúng thu nhập và các khoản nợ khác của bạn, không phải một tỷ lệ chung chung.